染雾地产开发策划书范文 篇一
项目概述：
本项目旨在开发一座集住宅、商业、休闲娱乐于一体的综合地产项目。项目占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米。地处城市核心区域，交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
市场分析：
根据对市场的调研，本项目的目标客户主要为中产阶级家庭及年轻白领。随着城市发展和人们生活水平的提高，购房需求不断增加。同时，消费者对于居住环境和生活品质的要求也越来越高。本项目将满足客户对于住宅品质、商业配套以及休闲娱乐设施的需求。
项目规划：
本项目将建设多栋高层住宅楼和一座商业综合体。住宅楼将采用现代简约风格设计，户型以两居室和三居室为主，部分地块将建设花园洋房，以满足客户对于不同户型和生活方式的需求。商业综合体将引入国际一线品牌，提供多元化的购物、餐饮、娱乐等服务，满足居民的生活需求。
策划目标：
1. 打造高品质住宅：通过引入国内外知名设计师和建筑团队，确保住宅楼的设计与施工质量达到国际标准，为购房者提供舒适宜居的居住环境。
2. 打造优质商业综合体：引进国际一线品牌，提供丰富的购物、餐饮、娱乐等服务，满足居民的日常需求，并吸引周边居民前来消费。
3. 提升区域形象：通过项目的建设和运营，提升整个区域的形象，吸引更多的商家和品牌进驻，促进区域经济的发展。
市场营销策略：
1. 建立品牌形象：通过精心设计的项目宣传资料和广告投放，打造项目的独特品牌形象，并通过社交媒体等渠道与目标客户进行有效互动。
2. 优惠政策：在项目开发初期，制定相应的优惠政策，吸引购房者购买。同时，与银行合作，提供低息贷款等金融支持，降低购房者的购房成本。
3. 项目推广：与房地产中介公司合作，通过线上线下渠道进行项目推广，增加项目的知名度和销售渠道。
风险控制策略：
1. 市场风险：定期进行市场调研，关注市场动向和客户需求变化，及时调整项目规划和营销策略。
2. 资金风险：合理规划项目的资金需求，确保项目的建设和运营资金充足，并与银行建立良好的合作关系，获取必要的融资支持。
3. 管理风险：建立完善的项目管理体系，制定详细的施工和运营计划，加强与承建商和物业管理公司的合作，确保项目的顺利进行和运营。
结语：
本项目将通过打造高品质住宅和优质商业综合体，提升区域形象，满足客户的多样化需求，创造良好的经济效益和社会效益。同时，为投资者带来可观的投资回报。我们相信，通过团队的努力和合作，本项目将取得成功。
地产开发策划书范文 篇二
项目概述：
本项目旨在开发一座高端住宅社区，打造绿色、宜居的居住环境。项目占地面积为XXX平方米，总建筑面积为XXX平方米。地处城市新兴区域，交通便利，周边自然资源丰富，具有良好的发展前景。
市场分析：
根据对市场的调研，本项目的目标客户主要为高收入人群，他们对于居住环境和生活品质的要求较高。随着城市发展和人们生活水平的提高，高端住宅的需求不断增加。本项目将满足客户对于高品质住宅和宜居环境的需求。
项目规划：
本项目将建设多栋高层住宅楼和配套设施。住宅楼将采用现代简约风格设计，户型以大户型为主，注重空间布局和舒适度。社区将规划绿化带和公共休闲区，为居民提供宜居的生活环境。同时，配套设施还包括幼儿园、商业中心、健身中心等，满足居民日常生活的各种需求。
策划目标：
1. 打造高品质住宅社区：通过引入国际一流的设计团队和建筑材料，确保住宅楼的设计和施工质量达到国际标准，为购房者提供高品质的居住环境。
2. 打造绿色宜居社区：在项目规划中注重绿化和环境保护，通过植被覆盖和生态建设，打造宜居的居住环境，提升居民的生活品质。
3. 提供全方位配套设施：规划幼儿园、商业中心、健身中心等配套设施，满足居民的各种需求，提供便捷的生活服务。
市场营销策略：
1. 品牌营销：通过线上线下渠道进行项目宣传和推广，建立品牌形象，提升项目的知名度和美誉度。
2. 优质服务：为潜在购房者提供专业的咨询和解答，提供个性化的购房方案，增强客户的满意度和忠诚度。
3. 合作推广：与地产中介公司合作，通过线上线下渠道进行项目推广，扩大销售渠道和覆盖范围。
风险控制策略：
1. 市场风险：定期进行市场调研，了解目标客户的需求和市场的变化，及时调整项目规划和营销策略。
2. 资金风险：合理规划项目的资金需求，确保项目的建设和运营资金充足，并与银行建立良好的合作关系，获取必要的融资支持。
3. 管理风险：建立完善的项目管理体系，加强与承建商和物业管理公司的合作，确保项目的顺利进行和运营。
结语：
本项目将通过打造高品质住宅社区、绿色宜居环境以及全方位的配套设施，满足客户对于高端住宅的需求，提升生活品质。同时，为投资者带来可观的投资回报。我们相信，通过团队的努力和合作，本项目将取得成功。
地产开发策划书范文 篇三
济南x x花园工程整体策划书
目录 一、市场背景 二、工程分析 三、工程定位 四、客源定位 五、产品建议 六、推案策略 七、广告策略 八、销售执行 九、公司简介 十、合作模式 一、市场背景
济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选 择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
工程特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规 划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效 的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。（二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上 趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营 销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理 念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向 以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力 雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的 良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府 对土地资源进行统一经管，地价开始上升，而促使开发 企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实 力弱、经管不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻 考验。
工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市 场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打 破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断 提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销 售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传 手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化： 1、客户需求的变化
?能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
?对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。?能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的 提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同 时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用 地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。其中：
小高层发展分三个阶段：
（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。
（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。
3、开发商的变化趋势
?开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化 方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。?营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品 牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期 准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、工程分析 1、基本情况：
本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CID（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点工程，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。2、区域消费能力分析： 经济水平：
整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。
随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：（一）本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以规范户型为主要需求。（二）外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层经管人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
外资企业驻济高层经管人士：加入WTO后，外商投资将大大增加，外来经管人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业经管、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。三、工程定位
本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其它竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。
综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面： 1、地理位置优越。2、交通动线充足。
3、市政与小区配套皆较为齐全。 4、社区规划合理。5、智能化水平高。6、有强大的升值潜力。7、户型实用、舒适。四（略）五、产品建议
由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：（一）社区配套设施
1、采暖：采用韩式地面供暖系统
理由：A无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。B室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有 健身功能。
C辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。D便于设落地窗。
2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落 地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。
3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电 梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。4、信息系统
地产开发策划书范文 篇四
活动目的:
1、 鉴于目前宏观调控政策的影响，已认筹客户及时的选房开盘，将意向客户转变成购房客
户，及时回笼销售资金是我们目前重要的工作。
2、 通过本次开盘活动盛大宣传，为二期后续销售吸引一定的人气
活动背景：
认筹时间:3月8日-5月 日 认筹数量:78组
活动地点：
鑫隆名居销售大厅
活动时间：
2015年5月 日上午9点30分
活动形式：
1. 邀请辉县市政府或区政府相关领导(条件不允许，可开发商领导代替)进行开盘盛典剪彩仪式。
2. 通过舞台表演吸引人气，可邀请辉县市知名演艺乐队进行表演
3. 邀请辉县市市老年军乐队或鼓舞队表演来助阵。
4. 邀请已认筹客户现场参与开盘选房活动来调动潜在客户的积极性。
5. 已定房客户领取奖品提升客户对楼盘的美誉度
舞台布置：
舞台尺寸建议10米*7大小，结构轻钢为主，高度30-50厘米之间，调动现场观众的互动性和参与性，舞台背景以红色为主，热烈奔放，更具视觉冲击力，地面铺设红色地毯，音响及话筒由演绎乐队自备。舞台表演以歌曲，舞蹈，魔术为主导内容，中间穿插项目的介绍，抽奖，有奖问答等环节。
军乐队或锣鼓队布置：统一红色服装，乐器自备，位置根据现场安排在舞台左右，人数最少20人以上，有专人负责，根据现场活动时间安排。
门口布置:
1、 将售楼部两侧距售楼部500米范围内插上彩色旗帜来增加喜庆和导视作用。
2、 售楼部后楼体以及对面楼体上置20*5米喷绘(内容见后)2块，内容以开盘文字为主。
3、 售楼部门口安置两个金象(寓意吉祥，美好，发财)，两金象之间为15米尺寸拱门，上置条幅(内容见后) 升空礼炮，旋风彩带，如果条件允许在售楼部前安全位置安放，数量为6或者8个，在剪彩仪式进行时从听觉和视觉上达到更好的效果。
4、 售楼部外斜拉条幅，根据售楼部外观的布置，在确定条幅的数量
5、 盆景：从拱门到售楼部路铺设红色地毯，两侧摆放高度为米以上的盆景，间隔30-50为宜，可采用租赁方式。
售楼部内部包装：
售楼部内部顶部以吊旗和气球从视觉上来渲染开盘气氛，案场设置开盘流程展架，认购须知来引导客户，案场音响释放激昂乐曲从听觉上烘托紧张氛围，引起客户的购买冲动。布置抽奖区，放置抽奖道具和奖品激发参与欲望。
售楼部内具体划分区域：
客户等候区--客户选房区--客户签约区--奖品区
1、客户等候区准备充足的座位摆放，便于客户休息，鉴于天气炎热每个座位配备瓶装水，如中午还有选房客户应提前准备相应食品以体现人性化服务。在休息区摆放展架将选房须知和认购提示等重要信息公示
2、客户选房区应跟休息区隔开，根据案场可用绿色盆景将沙盘区域与大厅隔开，作为选房区域
3、客户签约区设置在财务办公室前区域，签约和财务收款为一体
4、奖品区设置在签约后边门口处。
地产开发策划书范文 篇五
一、 目的及意义：
二、 主题和口号：
参考标语：
1、商务英雄 聚精之源
2、重塑现代商务文明
三、 时间：
地点：xx高尔夫球场，xx宾馆(新闻发布会及联谊会地点)
四、 活动对象和规模：
本次活动的主要对象是在xx商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原xx公司所开发项目的业主(如xx湾、xx花园、xx等)。
1、 xx商界领袖人物(人数)
2、 意向大客户(人数)
3、 xx湾业主(人数)
4、 新闻媒介记者(人数)
5、 xx公司企业员工(人数)
6、 代理商工作人员(人数)
总计：若干人
五、 活动组织及内容：
活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻发布会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。
1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由xx企业家协会作为主办单位，xx公司作为承办单位。
2、本次活动面向xx商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和代理商公司员工
3、活动采用新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：
a. 新闻发布会：邀请xx企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对xx项目和xx俱乐部做宣传介绍,建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。
b. 高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽xx山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。
c. 联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离.宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐xx项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。
4、 活动大体流程如下：
参与人员报到(xx宾馆)→新闻发布会(xx企业家协会领导致辞
、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，xx宾馆)→中午作息(xx宾馆)→高尔夫比赛(xx高尔夫球场)→联谊宴会(领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，xx宾馆)→全天活动结束
六、 组织渠道：
xx企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。
1、 以xx企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。
2、 开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、xx湾客户。
七、 宣传方式：
本次活动主要选择xx房地产界著名杂志《xx》，和xx发行量最大影响力最大的报纸《xx早报》两大平面媒体，结合电视台节目夹送折页现场推广等方式进行有效推广。
1、 活动前期宣传：
a、 《xx》发布活动预告，采取软文形式全面介绍xx公司、公司总经理“中国mba英雄”xxx、xx俱乐部，重点提及xxx现代城。
b、 结合项目形象宣传，《xx早报》底版发布预告，图文结合简介xxx总经理、xxx现代城。
c、 以直邮方式发放销售楼书和邀请函。
2、现场推广：
a、 新闻发布会：陈述业绩以表明企业的雄厚实力;广东嘉宾动员与会者加入俱乐。，现场布置喜庆又不失庄重、气势宏伟，与企业的文化底蕴相结合。企业领导对项目和俱乐部作引见。
b、 高尔夫竞赛：球赛场地通过拱门，悬挂项目和俱乐部的宣传布幅、双叶广告，重点投放，少而精，避免喧宾夺主，重在烘托高雅严肃的休闲活动氛围;
c、 联谊宴会：发放项目以及俱乐部相关宣传资料。现场宣传营造出喜庆活跃、大气蓬勃的气氛，象征企业十年的辉煌以及蒸蒸日上的成绩，预示活动的顺利圆满。
地产开发策划书范文 篇六
商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版
商业项目前期策划主要内容
1、市场调研分析
宏观市场分析 区域市场分析 客户分析 消费者分析
竞争对手分析 SWOT分析 未来商业预测分析
2、定位分析
战略性总体定位 商业定位
3、规划设计建议
、市场依据 3.2、规划设计理念 、市场总体形象 3.4、规划概念设计
、环境景观概念设计 3.6、建筑产品概念设计
4、业态组合规划
业种选择 业种组合比例 业种功能设计 品牌业种布局 楼层主题
5、经济分析
指标预算 分析评估
前期策划第一步 市场调研分析
一、市场调研分析的主要内容
1、宏观市场分析
行业环境 城市规划 政策法规 宏观环境
2、区域市场分析
本市商业环境 区域商业环境
商圈分析（城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围）
3、客户分析
1、经营范围分析
2、投资动向分析
3、经营状况分析
4、客户需求分析
4、消费者分析
1、消费结构研究
2、消费水平研究
5、竞争对手分析
1、竞争对手情况
2、竞争项目情况
6、未来商业预测分析
7、SWOT分析
二、如何进行市场调研分析
1、工作任务：
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
2、主要工作：
（1）项目定向市场调查研究工作
（2）项目整体开发战略的制定工作
（3）项目产品开发总体策略报告
3、工作目的：
（1）深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会；
（2）以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无
二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力；
（3）细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质
（4）通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
4、工作内容：
（1）市场调研报告
通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
（2）项目整体开发战略的规划制定
项目整体开发报告是在缜密的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度思考，具体对发战略思想、产品整体开发步骤等方面进行综合性的研究，并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目开发特点与进程的行动计划以在未来的地块开发、招商、经营中有计划地执行。从而为项目的开发制定一套整体发决策和计划方案：
1、项目整体开发目标
2、项目整体开发战略
3、项目开发节奏的控制：分阶段开发战略
4、项目目标商家总体分析
5、项目总体战略定位分析
6、项目整体竞争策略考虑
7、项目核心竞争优势的构筑
8、项目年度发展策略
三、市场调研分析策略
1、市场调研步骤
第一步：界定问题 第二步：寻求解决问题的方法
第三步：制定调研方案 第四步：进入现场或收集数据
第五步：整理和分析数据 第六步：准备及呈送调研报告
2、市场调研分类研究
市场调研按以识别问题为目的和以解决问题为目的两个标准分类；
（1）以识别问题为目的的调研有助于确认潜在的可能发生的问题；
①市场潜力――攀升、下降； ②市场分额――扩大、缩小； ③企业形象
④市场特征 ⑤招商与销售 ⑥市场趋势――短期与长期预测
（2）以解决问题为目的的调研步骤
①市场细分的依据 ②确定细分的依据
③确定各种细分的市场潜力 ④选择目标市场
3、市场调研各类各类
调研种类 所需资料 研究范围
商圈研究 对项目所在的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，业态情况、营业品种、商业租金水平、人流状况、与交通状况及其购买力
消费者研究 对消费群结构、消费力分析、消费习惯、收入、偏好等作调研
投资客户研究 对投资客户投资的商铺，作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等
4、确定市场调研的方法
市场调研的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调研方法。一般情况下，商业地产的市场调研可采用以下四种方式：
（1）直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获利所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。
（2）间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。
（3）直接征询
这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。咨询调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
（4）现场“踩点”调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料，听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。
四、调研分析执行
1、商业项目宏观经济环境分析
（1）人口因素分析（2）经济水平、GDP状况分析（3）政策法规
（4）市政规划和建设（5）社会环境及文化分析（6）交通状况
2、商业项目区域市场总体分析
通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。
包括本市的商业环境分析、本区域商业环境分析和本街区商业环境分析即商圈分析三大板块。
（1）项目所在城市商业环境分析
包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。
（2）项目所在区域商业环境分析
①区域商业现状调查分析
