染雾村改社区调研方案范文 篇一
标题：村改社区调研方案
一、背景及目的
随着城市化进程的加快，农村地区也在不断发生变化。为了更好地了解农村地区的发展现状和问题，以及社区居民的需求和期望，我们计划进行村改社区调研。
本次调研旨在通过问卷调查和实地访谈的方式，全面了解村改社区的基本情况、居民的生活状况和需求，为进一步改善农村地区的发展提供参考和建议。
二、调研内容和方法
1. 调研内容：
（1）了解村改社区的基本情况，包括人口规模、村庄面积、基础设施配套等。
（2）了解居民的生活状况和需求，包括居住条件、就业机会、教育医疗情况等。
（3）了解居民对村改社区发展的期望和建议。
2. 调研方法：
（1）问卷调查：设计并发放问卷，涵盖调研内容，采用匿名方式，方便居民自由表达。
（2）实地访谈：选取代表性的居民进行面对面访谈，深入了解居民的具体情况和意见。
三、调研计划
1. 调研时间：预计调研时间为一个月，包括问卷发放、回收和数据整理的时间。
2. 调研范围：选择一个具有代表性的村改社区进行调研，确保调研结果的可靠性和有效性。
3. 调研人员：组建调研小组，包括专业人员和社区工作人员，确保调研的专业性和针对性。
4. 数据分析：对收集到的问卷和访谈数据进行整理和分析，形成调研报告。
四、预期成果
1. 调研报告：根据调研结果，撰写调研报告，总结社区发展现状和问题，并提出改进方案和建议。
2. 社区参与：通过调研活动，增强居民对社区发展的参与意识和主动性，促进社区的整体发展。
3. 政策制定：调研报告将为相关部门制定农村地区发展政策提供参考和依据。
村改社区调研方案范文 篇二
标题：村改社区调研报告
一、背景及目的
本次调研旨在了解村改社区的基本情况、居民的生活状况和需求，为进一步改善农村地区的发展提供参考和建议。
二、调研结果
经过问卷调查和实地访谈，我们了解到以下情况：
1. 村改社区的基本情况：
村改社区人口规模较大，约有1000户居民。村庄面积较小，基础设施配套不完善，主要依靠乡镇的服务。
2. 居民的生活状况和需求：
（1）居住条件：大部分居民居住条件较为简陋，屋舍破旧，存在安全隐患。
（2）就业机会：农村地区就业机会有限，居民普遍希望能够提供更多的就业机会，提高收入水平。
（3）教育医疗情况：教育资源相对匮乏，居民希望能够提供更好的教育条件。医疗服务不便利，希望能够提高医疗设施和医疗服务水平。
3. 居民对村改社区发展的期望和建议：
（1）改善居住条件：加大对居民居住环境的改造和维护，提供更好的住房条件。
（2）拓宽就业渠道：引入更多的产业项目，提供更多的就业机会，增加居民的收入来源。
（3）加强教育医疗建设：提高教育资源的供给，改善医疗设施和服务水平，满足居民的基本需求。
三、建议和措施
根据调研结果，我们提出以下建议和措施：
1. 政府支持：加大对农村地区的投入，提供更多的基础设施建设和公共服务。
2. 产业发展：积极引导农村地区发展新兴产业，创造更多的就业机会，提高居民的收入水平。
3. 教育医疗建设：加大对教育和医疗的投入，提供更好的教育和医疗服务，提高居民的生活品质。
四、结论
通过本次调研，我们对村改社区的现状和问题有了更深入的了解。我们希望相关部门能够根据调研结果，加大对农村地区的支持力度，改善居民的生活条件，促进农村地区的可持续发展。
村改社区调研方案范文 篇三
调 研 汇 报 材 料
（2011年10月）
按照本次调研工作的安排部署，结合全县“十二五”规划，围绕“三县”建设战略发展思路及我乡发展实际，在各项工作进行总结分析的基础上，对未来五年的工作进行了重点讨论。现将我乡的意见和建议汇报如下：
一、促进“牧业强县”战略升级，增强畜牧业的支撑和凝聚发展能力。
一是加快奶牛品种改良步伐，促进奶牛业提档升级。继续加大对优质冻精和性控冻精补贴力度。加快奶牛群体良种化进程。充分发挥畜牧兽医局综合实验室和乡镇畜牧综合服务室的作用，提高准胎率，缩短空怀期，提高奶牛业经济效益。另外，通过青贮种植补贴、暖舍补贴等项政策和提高奶价的方式，来调动养殖户种植、存贮和饲喂青贮的积极性，并通过建设标准化养殖小区，实现人畜分离，提高奶牛标准化饲养水平。
二是加强奶源市场的管理，强化乡镇奶业办的管理职能。加强奶源市场的管理，能够减少奶站依靠假秤、利用“以质论价”、做假帐等手段，克扣奶农奶资等事件，防止在奶农中造成消极影响，影响了奶农生产的积极性。
三是加大《xxx动物防疫法》及《黑龙江省动物防疫条例》的贯彻执行力度。强化乡镇畜牧中心的管理职能作用，加大对流动畜禽的检疫、检查和管理力度。对不
按要求进行免疫的畜主，采取强制性措施，以此保证畜牧业安全。
四是大鹅、生猪、狐貉等其它养殖业也建立标准化养殖小区，实现人与畜禽分离，改善人居环境和饲养条件，提高畜禽养殖标准化水平，实现效益最大化。
二、加快现代农业发展进程，完善产业链条打造自己的品牌。
一是继续加大对抗旱保收田补贴政策的实施力度，扩大抗旱保收田建设面积，实现农业的稳产、增产。
二是加快现代农业发展，积极组建合作经济组织。在组建棚室生产合作组织的同时，组建产品营销合作组织，来完善现代农业生产的产业链条，推动现代农业健康有序发展。
三是建议全县整合、打造有地域和民族特色的农产品品牌，通过“龙头产品”提升农产品档次，提高产品价值，提升市场竞争力，增加农产品的比较效益。
三、突出可持续发展，加快生态文明建设。
一是建立草原面积核查机制，定期对草原面积核查，通过抽查和普查相结合的方式及时准确了解草原面积变更情况，以确保草原覆盖率不变。
二是加大林木管护力度。通过加大宣传和执法力度，加大对毁林典型案例的曝光力度，增强全民、全社会爱林、护林意识。
三是结合区位优势，合理最大化对境内泡泽补水，改善
生态环境。
四、以安居工程为重点，加快社会主义新农村建设步伐。 自新农村建设开展以来，我县一直较为重视此项工作。结合我乡实际，在下步工作中，我们建议，一是加大对农村公共基础设施投入力度和公共服务、管理的投入力度，尤其是巷道、排水及环境卫生管理的投入力度。二是快速推进泥草房改造工程和自来水入户工程。对所有泥草房进行普查，在发动群众自建的基础上，积极争取上级项目扶持，推进此项工作的进程。同时，在人畜安全饮水上下功夫，加大资金政策倾斜力度，提高自来水入户率。三是加大对奶站经营过程中对环境污染的管理力度。要充分发挥奶牛办，乡镇奶业办和企业监督管理职能。建立约束和奖惩机制，加大对奶站在生产经营过程中产生的粪便和污水的管理和治理力度，减少对周边环境的影响。
以上是结合我乡发展实际，对全县经济社会发展的一点建议和意见，请各位领导参考。
村改社区调研方案范文 篇四
推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽城市发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，是改善城市整体形象、提高群众生活质量和居住坏境的迫切要求，也是我市今年工作报告中承诺的十大民心工程、德政工程之一。为切实把此项工作落到实处，今年上半年，睢阳区围绕如何加快推进“城中村”改造议题，多次组织召专项会议，研究讨论此项工作，分析我区当前“城中村”改造工作中存在的实际问题，认真查摆，寻找差距，明确重点，力争实现突破。并根据我区“城中村”改造现状制定本工作方案：
一、指导思想
以加快城市化、现代化进程，缓解城乡二元结构的矛盾、促进社会文明进步为目标，以制度创新、机制创新为动力，在切实保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。
二、“城中村”改造近阶段工作开展情况
(一)目标任务。2011年我区与市政府签订了城中村开发改造目标任务有：1、城市规划内城中村改造10个，涉及房屋征收面积115万平方米，要求安置补偿100%，开工建设率60%以上;2、城市规划区外产业集聚区村庄改造11个，涉及房屋征收面积万平方米，所占应开发改造的比例不低于50%，要求安置补偿率100%，开工建设率60%。
(二)改造重点。2011年我区依据与市政府签订的目标任务，结合我去实际，确定沿神火大道两侧的10个城中村为改造重点，兼顾华商大道、北海路、南京路等城区主要干道两侧的城中村开发改造。
神火大道两侧的10个城中村改造项目是：
1、田林村(商丘市鼎丰置业有限公司)
2、堤湾村(佛山市顺德元美投资发展有限公司)
3、张吉庄村(河南信华置业投资有限公司)
4、三里桥村(名门地产商丘有限公司)
5、五营村(河南国商置业有限公司)
6、小郭庄村(河南龙源房地产开发有限责任公司)
7、宋路口村(广东元美投资发展有限公司)
8、东西乔楼村(河南省泰宏房地产有限公司)
9、李庄村(河南省泰宏房地产有限公司)
10、赵付庄村(河南省泰宏房地产有限公司)，
目前除东西乔楼村以外都已向市城改办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。
三、“城中村”改造三年规划项目报批情况
根据市城改办要求：三年规划内和三年规划外签订意向的项目都可以向市城改办予以备案。目前，新城、宋城、古宋、东方、文化、古城六个办事处所有签订意向的项目都已向市城改办备案，已申报项目13个，其中已批复项目3个。
(一)目前已批复的3个项目是：
1、宋城办事处田林村，占地亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约10亿元。由商丘市鼎丰置业有限公司开发建设，现已征收完毕，等待开工建设。
2、新城办事处范庄村，占地120亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约亿元。由商丘邦盛置业有限公司开发建设，现正在走征收程序，已测量完毕，正在公示。
3、新城办事处周庄村，占地亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约3亿元。由河南神阳置业有限公司开发建设，现正在走征收程序，作前期测量。
(二)已申报市城改办的10个项目是：
1、宋城办事处小郭庄村，占地亩，项目涉及征收面积10万平方米，总投资约2亿元，由河南龙源房地产开发有限责任公司开发建设。
2、宋城办事处五营村，占地亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约亿元，由河南国商置业有限公司开发建设。
3、宋城办事处张吉庄村，村盘占地亩，涉及征收面积万
平方米，总投资约29亿元，由河南信华置业投资有限公司开发建设。
4、宋城办事处许楼村，占地897亩，项目涉及征收面积59万平方米，总投资约27亿元，由北京华盛融通投资管理有限公司开发建设。
5、新城办事处李汉庄村，占地亩，项目涉及征收面积14万平方米，总投资约亿元，由商丘市新时代房地产开发有限公司开发建设。
6、新城办事处孟庄村，占地亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约4亿元，由河南利兆置业有限公司开发建设。
7、新城办事处刘庄村，占地224亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约亿元，由商丘市远大置业有限公司开发建设。
8、新城办事处刘庙村，占地163亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约亿元，由商丘荣华置业有限公司开发建设。
9、新城办事处王楼村，占地亩，项目涉及征收面积万平方米，总投资约3亿元，由商丘市佳嘉房地产开发有限公司开发建设。
10、新城办事处宋楼·蔡庄村，占地360亩，项目涉及征收面积约32万平方米，总投资约10亿元，由商丘市华泰置业有限公司开发建设。
四、明确重点，克难攻坚，确保完成全年预定目标
2011年是“十二五”规划的开局之年，是我市城市化建设的关键之年，“城中村”改造关系到我区乃至全市的安居工程建设，关系到成千上万老百姓住房条件的改善，虽然问题很多，困难很大，我们有决心、有信心，按照“一点多线全辐射”的工作思路，确保各项工作任务落到实处。
(一)寻找突破，打造一个亮点
强力推进宋城办事处田林村改造，寻找突破口，田林村房屋现已征收完毕，房屋拆迁面积万平方米，位于神火大道路东杨楼村委会，东临银河路、南临蓬莱路、西临神火大道、北临天祥花园，占地面积亩，共257户，总人口731人，预计总投资约10亿元，由商丘市鼎丰置业有限公司开发建设，规划、土地手续现已办理完毕，下一步，我们还将协调土地、规划、住建、财政、调发展和改革，加快审批程序，争取尽快开工建设。
(二)克难攻坚，延伸一条主线
以神火大道两侧城中村改造为重点，强力推进田林村、堤湾村、张吉庄村、三里桥村、五营村、小郭庄村、宋路口村、东西乔楼村、李庄村、赵付庄村等10个城中村改造项目，加快申报、审批、征收进度，以上10个项目除东西乔楼村以外都已在市城改办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。
(三)以点带线，以线引面，全面辐射
在工作中总结经验，在工作中积累经验，在神火大道两侧做足文章，以点带线，逐步延伸到华商大道、南京路、归德路、北海路等城区主要干道，最后将“城中村”改造工作在我区全面铺开。
五、我区“城中村”改造中存在的主要问题
近年来，我区“城中村”改造虽然已做了大量工作，一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村已经拟定整村改造规划。但总体而言，我区“城中村”改造相比周边县、市，进展依然较为缓慢，仍处于起步和探索阶段，主要原因是：
(一)国有土地上房屋征收与补偿的主体与职能尚不明确
今年1月份xxx颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了房屋征收的实施主体是县、区级以上房屋征收主管部门，完全区别于过去的房屋拆迁。过去的拆迁，是由房地产开发企业为追求经济效益而进行的商业开发，拆迁户的权益往往得不到充分保障。新的条例颁布后，房屋征收的主体是政府，并且不依任何盈利为目的，既能充分保障被征收者的合法权益，又避免了在过去拆迁过程中出现的诸多不和谐因素，为新的历史条件下国有土地上房屋征收与补偿工作确立了新的法律依据。而结合我区实际，虽然新的国有土地上房屋征收与补偿部门已经成立(睢阳区房地产管理局是睢阳区行政区域内的房屋征收部门)，但实际上还没有完全发挥作用，依然延续着过去的运作模式，由所辖办事处直接参与房屋的丈量、测绘等工作。房屋征收部门既不能规范地完成各项征收程序，更不能充分发挥主体作用，使我区的房屋征收工作陷于被动。
(二)土地“瓶颈”问题短时间内难以突破
土地问题事关规划、征收和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。比如宅基地证问题较多、集体土地房产如何流转、村集资建设的农民新居如何明晰产权，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。
(三)政策意见的可操作性不强
“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。大多村认为 “城中村”改造的政策支持仍不够到位。如“容积率过低”是开发企业多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次之，“城中村”改造项目则最低。
(四)“农转居”改制遗留问题较多
我区城中村“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌换了、户口变了、实质未变”，“城中村”在土地权属、经济组织和行政管理体制上仍较大程度地保留了农村的旧模式。“城中村”村民被“边缘化”， “建房待拆”是大多数城中村的主要特征。占据我区四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安置工作存在较大难度。
六、政府主导，部门协作，形成合力，狠抓落实
(一)加强领导，明确主体
一是充分发挥区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究。二是要进一步理顺关系，由区城中村改造领导小组办公室与项目单位签订协议书，缴纳保证金。三是各办事处、社区居委会也要相应成立“城中村”改造工作机构，定期向区城中村改造办公室报送各种材料，由区城中村改造办公室统一指导工作，以便进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。
(二)加强法规宣传，明确办事流程
一是尽快梳理相关法律法规和省、市、区的政策意见并汇编成册，加大宣传力度，确保在具体操作中有法可依，有章可循。二是切实做到各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能高效、顺畅地完成各项审批手续。三是按照市政府城中村改造三年规划要求，区政府有权收回项目签订框架协议半年内未动工的改造开发企业的用地资格。
(三)以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系
居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。区政府及各职能部门要在充分调查研究的基础上，配套出台有关征收安置补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。
(四)加强规划引导和服务
政府要把“城中村”改造纳入国民经济和社会发展计划、纳入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定全区的“城中村”改造总体规划和长远规划，以形成各村编制改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按照不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。
(五)完善政策配套，落实改造措施
有关部门要结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，简化办事流程，指导各城中村做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城中村”改造扫除障碍。
(六)加大对拟改造的“城中村”违法建设的查处力度
在开展违法建设集中整治活动的基础上，进一步建立健全违法建筑查处机制，始终保持对违法建筑的高压态势，确保城区改造范围内的违法建设早发现、早处理、早控制，对重大违法建设及时组织联合执法行动，为城中村改造营造优良的建设环境。
村改社区调研方案范文 篇五
所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。
“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。
一、我市城中村的现状
原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地的性质、建筑格局以及居民的生活方式人保留传统的农村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。
（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。
（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。
二、“城中村”改造所面临的问题
（1）由于村里土地大部分为农民宅基地，耕地也因城市化进程在逐年锐减，村民基本生活保障、不能确保改造后有可持续收益的情况下，村民对改造积极性不高，甚至有对立情绪；
（2）“城中村”现有集体所有制土地向国有土地转变存在操作上相关环节与现行法律、法规如何配套实施的问题；
（3）“城中村”改造所需资金量很大，但目前各村在招商引资、盘活土地资源方面缺乏成熟、配套的运作机制和措施；
（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；
（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。
三、“城中村”改造中解决土地问题的途径
“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。
（一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作
我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”
我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：
1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；
2、集体所有制单位不得以其拥有的集体土地所有权作价入股。即如果使用集体土地出资的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股；
3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；
4、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至企业名下；
5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。
解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。
（二）资金投入与收益分配的可行性及操作
为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。
如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。
“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。
四、“城中村”项目建设中招商引资的模式
“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：
一是采用联建方式联合外部资金，即公司出地、合作方出钱，共同开发，按约定比例分享利益、承担风险；
二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。
村改社区调研方案范文 篇六
一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象
我省已经确定了提前基本实现现代化的战略目标，加快城市化进程是实现这一战略目标的必由之路，而“城中村”则是城市化进程快速推进当中出现的现象。
所谓“城中村”，是指改革开放以来，由于城市化快速推进而把周边地区部分村落及其农用地一起纳入城市用地的范围，使大部分农用地的性质由集体所有制转化为全民所有制，而在征地过程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山等则维持征地前的集体所有制性质不变，在维持征地前的集体所有制性质不变的土地上以居住功能为主、且深受城市影响的农村社区就被称为“城中村”。
近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。
二、“城中村”存在的问题
“城中村”是发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
1、土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
2、管理体制不顺，管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。
3、人口构成多元，社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。
